Gyo İnşaat Yatırımlarında Mal Sahibi Kaynaklı Değişiklik Talepleri

Abstract

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının (GYO) inşaat yatırımlarında karşılaşılan en önemli problemlerden biri mal sahibi kaynaklı proje değişiklikleridir. GYO yatırımlarında yaşanan bu sıkıntı, çoğunlukla projenin zaman ve maliyetinde etkili olmaktadır. GYO’ların inşaat yatırımlarında, performans artışı sağlanabilmesi için ilk önce, mal sahibi kaynaklı değişikliklerin altında yatan nedenlerin araştırılması gerekmektedir. Bu tez çalışmasında amaç, inşaat projelerinde meydana gelen değişikliklerin nedenlerini ve projeye etkilerini literatürde mevcut çalışmalar araştırılarak; üzerinde detaylı durulmayan “mal sahibi kaynaklı proje değişiklikleri” konusu, literatürde bulunan neden ve etkiler ışığında, alan çalışması üzerinden incelenmesidir. Yapılan çalışma, “mal sahibi kaynaklı değişiklik talebi” kavramına, büyük bütçeli projelere imza atan bir Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı(GYO) bünyesinde, mimar olarak çalışan araştırmacının gözlemlerine dayanmaktadır. Değişikliklerin nedenleri arasında sıklıkla “mal sahibi faktörü” ile karşılaşılsa da, mevcut literatürde, mal sahibi kaynaklı değişiklikleri konu alan çok az çalışmanın olduğu görülmüştür. Alan çalışmasında, araştırmacının dizayn ofis mimari olarak çalıştığı GYO’nun, otel/konut projesinde uygulama sürecinde yaşanan mal sahibi kaynaklı proje sürecini etkileyecek büyüklükteki önemli proje değişiklikleri, kronolojik bir şekilde belli süre aralıklarına bölünerek ele alınmış, alan projesi bazlı neden ve etkileri literatür ışığında irdelenmiş ve değerlendirilmiştir. Araştırmaya kaynak olan tüm veriler; araştırmacının gözlemleri, tasarım koordinasyon toplantı notları, saha notları, iş programı çizelgeleri, projeler, server arşivi vb kaynaklardan toplanmıştır. Alan çalışmasından elde edilen bulgulara göre değişikliğin neden ve etkileri tespit edilmiştir. Tespit edilen bulgular, literatür ile kıyaslanmış ve değerlendirilmiştir. Öte yandan, alan çalışmasında, mevcut olan mal sahibinin rolü detaylıca karakterize edilmiştir. Bu çalışmanın, Türkiye’deki, GYO inşaat yatırımlarının, problemi olan mal sahibi değişiklik taleplerinin nedenleri ve etkileri konusuna kaynak çalışma olması ön görülmüştür. Öte yandan, proje başarısında, mal sahibi faktörünün öneminin vurgulanmasının, GYO’ların inşaat yatırımlarındaki kalite ve performansında artış sağlayacağı vurgulanmak istenmiştir. Yapılan ön literatür araştırmasında, Türkiye’ de bu konuda güncel bir çalışmanın olmadığı görülmüştür. Bu bağlamda, güncel ve bundan sonraki araştırmalara kaynak olacak bir çalışma olması hedeflenmiştir.

One of the most important problems encountered in the construction investments of real estate investment trusts (REITs) is the changes in the project caused by the owner. This problem experienced in REIT investments mostly affects the time and cost of the project. In order to increase performance in the construction investments of REITs, first of all, the reasons underlying the changes caused by the owner should be investigated. The aim of this thesis is to investigate the causes of changes in construction projects and their effects on the project by researching existing studies in the literature; The subject of " owner-induced project changes ", which has not been discussed in detail, is an examination of the field study in the light of the causes and effects found in the literature. The study is based on the concept of " owner change request " and the observations of a researcher working as an architect in a Real Estate Investment Trust (REIT) that carries out large-budget projects. Although the “owner factor” is often encountered among the reasons for the changes, it has been observed that there are very few studies on owner-induced changes in the current literature. In the field study, the researcher's working as a REIT Architecture Design office hotel/residential project in a significant sized project changes will affect the project process in the application process, from the owner, taken up in certain time intervals by dividing a chronological manner, alan project-based causes and effects are reviewed in the light of the literature were evaluated. All data that are sources of research were collected from the researcher's observations, design coordination meeting notes, field notes, work schedule charts, projects, server archive, etc. According to the results obtained from the field study, the causes and effects of the change were determined. The findings were compared and evaluated with the literature. On the other hand, in the field study, the role of the owner present has been characterized in detail. It is foreseen that this study will be a source study on the causes and effects of REIT construction investments, the problems of owner change requests, in Turkey. On the other hand, it is aimed to emphasize that emphasizing the importance of the owner factor in the success of the project will increase the quality and performance of REITs in construction investments. In the preliminary literature research, it was seen that there is no current study on this subject in Turkey. In this context, it is aimed to be a study that will be a source for current and future research.